歸仁國小電梯大樓  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 土地廠房店面歸仁圓環漂亮三房+車位 (A)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：888 萬 (含車位價)
參考單價：24.67 萬/坪
地址：台南市歸仁區中正南路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍門世家
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：36 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23 坪
附屬建物面積：2 坪
共同使用：9 坪
土地面積：7 坪
樓別/樓高： 6樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：其它
車位描述：機械機械車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1802 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：歸南文化國小、歸仁國中、紅瓦厝國小
鄰近公園：運動公園
生活機能：公有傳統市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 樓層與視野：位於 6 樓（總高 7 樓），採光佳，屬於較好的視角樓層，通風性通常較好。 2. 空間配置合理：36 坪包含車位規劃出 3 房 2 廳 2 衛，對於小家庭或三代同堂來說機能充足。 3. 裝潢品質高：標榜名師設計極緻裝潢，入住後可直接使用，節省裝修成本與時間。 4. 交通優勢：鄰近仁德交流道與高鐵台南站僅約 10 分鐘車程，適合通勤族或經常出差者。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡達 32 年，銀行貸款年限可能受限，且未來維修基金或大樓翻新需求可能增加。 2. 產權標示不明確：物件標題顯示「土地廠房店面」，但用途登記為「住家用」及「電梯大樓」，此資訊落差需釐清，可能影響贷款成數或身分認定。 3. 車位條件一般：車位標示為「其它」，具體型態與便利性未詳盡描述。 4. 社區年齡：隨著樓層增長，電梯設備老化速度可能快於新案。
機會 (Opportunities)	1. 生活機能成熟：位於歸仁圓環周邊，鄰近傳統市場、公園及多所學校，日常購物與子女就學非常便利。 2. 投資潛力：近高鐵站與交流道，且為電梯大樓，對於租賃市場或未來轉手仍有一定吸引力。 3. 裝潢折舊成本低：因已有精美裝潢，若未來欲出售，可將裝修價值轉嫁給買方。
威脅 (Threats)	1. 貸款審核風險：老屋加上產權標示與實際用途不符的情況，可能會導致銀行鑑價困難或核貸額度下降。 2. resale 流動性：30 年以上的社區在二手市場上競爭激烈，若大樓修繕管理不善，可能影響房價表現。 3. 隱藏工程問題：老屋潛在的水電管線、外牆保溫隔熱問題需仔細確認。

物件評論

這筆標的是位於台南歸仁的核心區域，具備「交通便捷」、「地段精華」與「拎包入住」三大亮點，對於重視生活機能與通勤時間的購屋者而言，確實是一個具備吸引力的選項。特別是名師裝潢的高樓層戶別，能提升居住質感並節省裝修精力。

然而，是否值得購買的關鍵在於產權細節釐清。物件標題中的「土地廠房店面」與實際登記的「住家用電梯大樓」存在明顯落差，這在銀行核貸與產權移轉上可能構成風險點。若您計畫以貸款購屋，務必先確認銀行對此類產權的認可度；若能排除法律風險且確認大樓維護良好，考慮到其優異的交通條件與成熟商圈價值，這是一筆值得考慮的資產。

建議行動：在簽約前，請委託專業人員核對建物登記謄本，確認「使用執照」用途是否完全符合居住需求，並評估貸款年限是否會因屋齡而縮短，以保障自身權益。